相続した農地の売却方法について

相続した土地の売却を検討される場合、主に宅地として利用されることを想定して、不動産会社を通じて売却活動を行っていくのが一般的です。しかしながら、農地については宅地と扱いが異なり、農地法に基づく許可が必要で、相続した所有者の意向のみでは農地を売却することができません。「農地を相続したが、利用予定がない」「農家を継ぐ人がいないので農地を手放したい」といった理由で農地の売却を検討される場合、どのような手続きが必要になるのでしょうか。

なぜ農地法による制限がされているのか？

農地法によって農地の取引が制限されているのは、農業の基盤となる農地を守り、日本の安定的な食料提供を行っていくためです。

そのため農地の売却するときは、農地法3条に従って、契約の当事者は農業委員会（または都道府県知事）の許可を得なければなりません。

農地の売却を検討する際にやるべきこと

「農地」に該当するかをチェック

まずは、その土地が農地法上の「農地」に該当するかどうかの確認が必要です。

農地法では、「耕作の目的に供される土地」を農地として定義しています。簡単にいえば田んぼや畑のことです。

ここで気をつけなければならないのは、登記簿上の地目が「田」や「畑」になっていなくても、農地であると判断される場合があるという点です。現在その土地が田んぼや畑として利用されているか、あるいはすぐに利用できる状態であるかといった基準で判断されるため、まずはその土地が農地の用途で利用されていないかどうかを実際に確認しておく必要があります。

宅地用への転用ができるか、農地のままで売却するかを確認する

すべてのケースで許可が必要とされるわけではなく、例外的に農地であっても許可が不要となるケースがあります。

①農地が市街化区域にある場合は、宅地用への転用が可能

市街化区域とは、都市計画法で「優先的に市街化するべき」と指定されている地域のことです。市街化区域はすでに周辺の市街化が進んでいるため、積極的に農地をそのまま保全するべきとはいえません。そのため、市街化区域にある農地は、農業委員会への届出を行うのみで宅地等に転用することが原則可能で、その後は自由に売却を行うこともできます。

②市街化区域以外の地域にある農地は、転用が難しい可能性も

市街化区域以外の農地は、農地のままで売却するか、宅地用の土地に転用してから売却するかのいずれかの方法での売却となります。

農地のままで売却する際は、原則として農業委員会に許可を取らなければなりません。また、農地は農業に従事している人（または法人）でなければ買主となることができないため、その農地を利用してくれる農家がなかなら見つからず、売却が難しいケースも少なくありません。

また転用したい場合についても、市街化区域以外にある農地の区分（農地としての生産力の高さ）によっては転用が全く認められない場合もある等、厳しい条件が設けられています。すなわち、転用してから売却しようとしても、その転用自体が認められない可能性もあるのです。市街化区域内にある農地よりも、市街化区域以外の農地の方が、売却の難易度が格段に上がるといえます。

相続した農地を売却する流れ

では、実際に相続した土地が農地に該当する場合に、どのような手続きが必要となるかについてご説明します。

①遺産分割の方針を決定し、相続登記をする

まずは、売却の際には売主と登記簿上の名義が一致している必要があります。まずは遺産分割の方針を決定させ、相続登記を行いましょう。

②農業委員会へ届出

農地を相続したら、売却や転用をする予定がなくても必ず農業委員会に相続の届出をしなければなりません。相続人は該当地区の農業委員会に対し、規定の届出書のほか、相続したことを証明する書類（登記済の登記簿等）等を提出します。※各市町村により、提出書類が異なることがあります。

また、農地の転用や売却を行うにあたっては、農業委員会に対して別途農地の転用や売買に関する許可申請を行います。農地を転用してから売却する際も、農地のまま売却する際も、この許可申請が必要です。

③買主を探す

農地を転用して、あるいは農地のままで買主となってくれる人を探すことになりますが、農業委員会からの売却や転用の許可が下りるまでに時間がかかることや、上記で述べたように市街化区域以外については許可が下りないことも予想されます。そのため、買主とは「農業委員会の許可が取れた場合は契約が成立するが、許可が取れなければ契約は無効となる」という条件での契約を結ぶことが一般的です。このような契約方式を「停止条件付売買契約」といいます。停止条件付売買契約を結ぶことで、農業委員会からの許可を待つ間に売却活動や契約手続きが進めておくことができるのです。

④農業委員会からの許可が下りると、売却が可能に

農業委員会から無事許可が下り、農業委員会から許可証を受け取ることができれば、一般的な土地の売却と同様の流れで売却手続きを行います。具体的には、所有権移転の登記ならびに売買代金の精算を行い、土地の引渡しをするという流れとなります。

農地を相続したときはお気軽にご相談ください

農地を相続したら、まずは売却意向にかかわらずその土地の現状や場所について見ておく必要があるといえるでしょう。特に農地のある地域によっては売却の難易度が上がるため、専門家の力を借りなければ進められないケースもあります。徳島相続相談プラザでは、相続財産の中に農地があった場合の適切な手続きやポイント等のアドバイスはもちろん、売却活動までワンストップでサポートいたしますので、気になることがあればお気軽にご相談ください。