不動産売却と譲渡所得税

ここでは、不動産売却のタイミングで知っておくべき「譲渡所得税」についてご説明いたします。

不動産を売却して利益を得ると、「譲渡所得税」という税金がかかります。譲渡所得税とは、所得税（復興特別所得税）と住民税を合算した税金のことです。

譲渡所得税が発生するかどうかのポイントは、その不動産を購入した当時の価格と、不動産を売却したタイミングの価格を比べて、どのくらいの「儲け」が出たのかという点です。下記で詳細を解説いたします。

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、不動産の売却価格そのものに課せられる税金ではありません。不動産を売却したことにより得た利益（所得）に対してかかるものです。言い換えると、不動産売却時に取得した代金から、不動産を購入した当時の価格ならびに不動産売却時にかかった諸費用を差し引いた残りの金額（=譲渡所得）が課税対象となります。この譲渡所得がマイナスになる場合には、譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得を求める計算式は、次のようになります。

• 譲渡所得＝収入金額－（取得費用＋譲渡費用）

売主が不動産を7,000万円で売却した場合を例に、譲渡所得の課税対象について考えてみます。

不動産を購入した当時の価格が4,500万円で、不動産売却時に500万円の諸費用がかかったとします。ここでの譲渡所得は、下記のとおりです。

• 収入金額：7,000万円－（取得費用4,500万円＋譲渡費用500万円）＝2,000万円

この2,000万円が、譲渡所得税（住民税と所得税）の課税対象となります。

取得費用の計算方法

売却した不動産の取得費用は、土地と建物を別で計算します。

土地については購入時の金額がそのまま用いられますが、建物については、購入時の金額から減価償却費（取得から売却時までの間に経年劣化した価値）を控除して計算します。

建物の取得費の計算式は以下の通りです。

• 建物取得費＝建物購入価額－減価償却費相当額

減価償却費は以下の計算式で算出します。

• 減価償却費＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

※償却率は建物の構造（木造、鉄筋コンクリート造等）によって異なります。

譲渡所得税の計算方法

では、この譲渡所得に対して、どのような仕組みで課税がされるのでしょうか。譲渡所得税は他の所得と分離して

• 所得税
• 住民税

の2つが課されますが、それぞれの譲渡所得税額は、下記の計算式で求められます。

• 譲渡所得税額=（譲渡所得－特別控除額）×税率（所得税、住民税）

なお、税率は売却した不動産を所有していた期間により異なります。

譲渡した年の1月1日を基準とし、所有していた期間が5年以下の不動産を売却して得た譲渡所得のことを「短期譲渡所得」といいます。短期譲渡所得に対してかかる税率は、39％（所得税30％、住民税9％）となります。

一方で、5年を超えて所有した不動産を売却して得た譲渡所得のことを「長期譲渡所得」と呼び、長期譲渡所得に対してかかる税率は20％（所得税15％、住民税5％）です。

特別控除額

なお、一定の要件を満たせば、特別控除が適用できます。条件を満たせば複数の控除を併用することも可能なため、税金の負担を減らせます。特別控除ができる譲渡の種類とその特別控除額は下記のとおりです。

1. 公共事業などのために土地や建物を売った場合の特別控除の特例（5,000万円）
2. マイホーム（居住用財産）を売った場合の特別控除の特例（3,000万円）
   　（被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例）
3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の特別控除の特例（2,000万円）
4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の特別控除の特例（1,500万円）
5. 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の特別控除の特例（1,000万円）
6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の特別控除の特例（800万円）
7. 低未利用土地等を売った場合の特別控除の特例（100万円）

なお、特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円となっております。

それぞれ特別控除の種類や要件は複雑で、精通していなければ、最大限税額を抑えることが難しくなっています。結果的に損をしないためにも、不動産に精通した税理士に相談がおすすめです。