契約不適合責任（瑕疵担保責任）について

不動産売却後は、当然その不動産は自分の所有物ではなくなるため、責任も同時になくなると思われがちです。しかし、その不動産の品質を信用して高額なお金を支払う買主としては、もし後から重大な欠陥が見つかっても売主は一切の責任を負わないとなると、不平等だと感じて当然です。そのため民法では、売主が不動産に対して追わなければならない責任の範囲を定めており、これを「契約不適合責任」（旧民法では「瑕疵担保責任」）と呼びます。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは

不動産売却の場面でいわれる「契約不適合責任」とは具体的に、売買契約に基づいて買主に引き渡した目的物である不動産の種類・品質・数量が契約内容に適合していない場合に、買主に対して負うべき責任のことをいいます。

例えば、買主が中古住宅や土地を購入後に

• 家屋の傾き
• 雨漏り、建物の基礎の腐食
• シロアリ被害
• 耐震強度不足
• 給排水管設備の不具合
• 土壌汚染

などの欠陥が後から見つかったときは、売買契約の目的物である不動産が本来備えているべき性能・品質が損なわれているといえるため、契約した内容に適合しない引渡しであったことになります。このとき、買主は売主に対して、本来の契約に適合する目的物の引渡しを求めることができ、また売主は本来の契約に適合するよう責任を負わなければならないのです。

売主が負う責任の範囲

建物の一部が明らかに破損しているなど、誰の目で見ても欠陥が明らかな場合は売主が責任を負うべきであることには納得がいくでしょう。では、売却前に売主も気づくことが難しいような欠陥（シロアリ被害や基礎の腐食等）についても、売主が責任を負わなければならないのでしょうか。

旧民法の考え方によれば、後からこのような「隠れた瑕疵」が見つかったとき、売主がその責任を負うかについては争う余地が残されていました。ここでの「瑕疵」とは不動産の欠陥や不具合のことをいいますが、買主が引渡しを受けた不動産の欠陥に気付くことができなかったことが明らかであるといえる場合に限り、売主がその責任を負うと解釈されることが一般的でした。
これは、旧民法では「隠れた瑕疵」という言葉を用いていたので、「その欠陥が隠れていたかどうか」に目が向けられがちだったためです。しかしながら、この「隠れた瑕疵」は人によっても解釈が異なり、わかりにくい概念でした。またそもそも買主にとって最も重要なのは、不動産の欠陥に気づけたかどうかよりも、その不動産の欠陥から生ずる問題を解消することです。

そのため改正後の民法では、瑕疵が隠れていたかどうかに関係なく、契約内容に適合していない場合には、売主に対する責任を追及できるという内容に変更されました。以前よりもわかりやすく、また買主の救済に重きが置かれるようになったといえるでしょう。

契約不適合責任があったら？

契約不適合責任があったとき、買主は旧民法の瑕疵担保責任でも追及することができた「契約解除権」「損害賠償請求権」以外にも、「追完請求権（目的物の修補・取替え・不足部分の引渡し）」「代金減額請求権」を行使できます。

また民法上、売主が責任を負う期間は「不動産の引渡しから1年間」といわれていますが、この期間は絶対ではなく、当事者間の合意があれば自由に変更ができます。取引通念上、民法の定める期間は売主への負担が過大であると解されるため、契約書上で売主が責任を負う期間について「引渡後3ヶ月」と限定することが一般的です。

やや複雑な内容になってしまいましたが、「契約不適合責任」は「瑕疵担保責任」よりも売主の不動産に対する責任がより重くなったといえます。したがって、売却後に契約不適合責任を問われるリスクを避けるためには、あらかじめ契約書に「不動産の状態を詳しく載せておく」「責任の範囲や期間を明示する」、など、記載する内容を丁寧に検討するべきといえるでしょう。

あえて不動産の欠陥を告げることは売主にとって不利になってしまうようにも感じられるかもしれません。しかし、気付いていたにもかかわらず欠陥に買主に伝えなかったときの方が、後から損害賠償や契約解除を請求されてしまうなど、もっと深刻な事態になりかねません。大きな金額が動く不動産取引では、売主と買主の双方が納得のうえで、より一層誠実で抜け漏れのない対応が必要になります。個人だけでは円満な不動産売却の実現は難しいため、信頼できる不動産会社に相談し、売却を進めていくべきでしょう。