境界トラブル

土地の売買において、売主は買主に対して土地の境界を明示しなければならないという義務があります（境界明示義務）。土地の境界を明示せずに売却に移ることは、買主や隣地の住民とのトラブルに発展しかねないからです。特に不動産会社による仲介してもらう場合には、買主から求められなくても境界の明示を必ず行う必要があります。

不動産売却を検討中の方は、土地の境界とは何であるか、またどのようなトラブルが起こりえるかについて、知っておくべきであるといえるでしょう。

「境界」の定義

境界トラブルについて説明する前に、「境界」と「筆界」の違いについて知っておく必要があります。

ある土地を登記する際に、その個々の土地を区画するために定められた線のことを「筆界」と呼びます。しかしながら、隣地の当事者同士が合意さえすれば、実際の筆界とは異なる線で土地の所有権を区分することも可能です。このように、特に所有権を区画する線を指して「境界」という言葉を用いることがあります。そのため、登記簿上の「筆界」と、当事者の認識している「境界」が実際上は異なっているケースもしばしば見受けられます。

起こりうる境界トラブルとは

「境界」が当事者間の合意だけで決定できることによって、不動産売却時に起こりうる境界トラブルは、下記のようなものが挙げられます。

①境界標がない、ずれてしまっているケース

境界標やブロック塀等で境界の目印が設置されていたとしても、実は境界標が腐食した等の理由でずれていたり、誤って工事業者が実際の境界からずれたところに境界標を設置されてしまっていることもあります。また、古くからのその土地を所有している場合は口約束のみになっているケースも見受けられます。買主としても、「どこからどこまでが自分の購入する土地か」が曖昧で、トラブルが発生する可能性のある土地を購入したくはありません。

②隣人同士で境界の認識がずれているケース

境界は所有者同士の合意さえあれば決定されるものの、時間が経つほど当事者が決めた境界は曖昧になりがちです。もし、隣地所有者に確認しないまま売主が「ここで間違いないだろう」と一方的に認識している境界を買主に明示して取引をしてしまうと、後から隣地所有者との深刻なトラブルに発展しかねません。その際、事前の説明が不十分であったとして売主に責任を追及されてしまうリスクもあります。

③既に越境してしまっていたケース

長年ブロック塀や屋根、建物が隣地に越境してしまっていることを両当事者とも認識していなかったというケースもあります。境界について事前に確認せず、トラブルに発展しかねないリスクを残したまま売却してしまうと、後からリスクが顕在化したときにはやはり売主の責任が問われてしまう可能性があります。

これらのように、境界が不明瞭な場合や境界標がずれている可能性があるときは、境界トラブルを未然に防ぐために、土地家屋調査士に依頼して、隣地所有者の立会のもとで、全員の合意を得て境界点を決定し、全ての隣接地との境界を確定させる測量（確定測量）を行いましょう。

※確定測量のないことを合意したうえで売却するケースや、マンションの売却を除く。

事前に隣地所有者との境界トラブルを回避し、買主にも安心して不動産を購入してもらうために、正確な境界を確認することは重要です。まずは信頼できる不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けることがおすすめです。